Mietkaution - Das sind die Fakten

Was ist die Mietkaution?

Die Mietkaution, auch Sicherheitsleitung oder Mietsicherheit genannt, ist eine Geldzahlung des Mieters an den Vermieter. Der Mieter entrichtet sie üblicherweise vor dem Beginn des Mietverhältnisses, darf sie aber auch in drei Raten begleichen. Sie soll dazu dienen, den Vermieter gegenüber Schäden abzusichern, die der Mieter verursacht. Ein solcher Schaden kann sich vielseitig manifestieren, beispielsweise durch ausbleibende Mietzahlungen, Mängel an der Mietsubstanz oder nicht gezahlte Betriebskosten. Bestehen solche Schäden nach dem Ende des Mietverhältnisses, darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten. Normalerweise erfolgt jedoch die Rückzahlung der Mietkaution an den Mieter. Dieser hinterlegt die Mietkaution dann für seine neue Wohnung. Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf die Mietkaution. Da eine solche fast immer im Mietvertrag vereinbart wird, gehört sie aber zur gängigen Praxis.

Welche Arten der Mietkaution gibt es?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um eine Mietkaution zu stellen. Die folgende Liste vermittelt Ihnen einen Überblick:

Barzahlung

Die Barzahlung ist die allgemein übliche Form zur Erbringung der Mietkaution. Sie sollten bei der Barzahlung darauf achten, dass der Vermieter Ihnen eine Quittung mit Datum ausstellt. So vermeiden Sie Beweisprobleme. Unter Barzahlung ist nicht nur die Übergabe von Bargeld zu verstehen, sondern auch die Überweisung auf ein Treuhandkonto. Nach der Überweisung der Mietkaution richtet der Vermieter ein Konto auf den Namen des Mieters ein, auf dem das Geld bis zum Ende des Mietverhältnisses verweilt. Der Vermieter hat die Mietkaution verzinst anzulegen.

Private Bürgschaft

Es besteht die Möglichkeit, die Mietkaution über eine Bürgschaft abzusichern. Dann tritt eine dritte Person als Bürge auf. Diese Privatperson steht für mögliche Mietrückstände und Schäden ein. Diese Methode hat mehrere Vorteile, sie geht allerdings auch mit erheblichen Risiken – vor allem für den Bürgen – einher. Der häufigste Fall der privaten Bürgschaft ist die sogenannte Elternbürgschaft. Die meisten Vermieter verlangen sie für jüngere Personen und Studenten.

Mietkautionsversicherung

Die Mietkautionsversicherung ist eine Unterform der Bürgschaft. Dabei bürgt, wie der Name bereits andeutet, eine Versicherung. Sie sparen sich bei dieser Methode die Hinterlegung eines Geldbetrages und übergeben dem Vermieter als Sicherheitsleistung eine Bürgschaftsurkunde der Versicherung. Im Gegenzug entrichten Sie an die Versicherung einen Jahresbetrag, der sich prozentual an der Höhe der Mietkaution bemisst. Die Preise variieren je nach Anbieter.

Bankbürgschaft

Eine Bankbürgschaft wird synonym als Mietaval oder Bankaval bezeichnet. Der einzige Unterschied zur Mietkautionsversicherung liegt darin, dass der Bürge eine Bank ist. Für die Inanspruchnahme einer Bankbürgschaft müssen Sie Kunde der jeweiligen Bank sein. Viele Banken erheben für diesen Service hohe Gebühren und fordern häufig eine Sperreinlage. Ein gewisser Geldbetrag auf Ihrem Konto ist dann „eingefroren“.  

Das verpfändete Sparbuch

Als Mieter können Sie auch selbst ein Mietkautionskonto einrichten. Sie eröffnen einfach ein Sparkonto auf Ihren Namen und übergeben es dem Vermieter als Mietsicherheit. Sie verpfänden es also zugunsten des Vermieters. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Verrechnung aller Forderungen des Vermieters, erhalten sie das Sparbuch zurück.

Bausparverträge, Mietkautionsdepots und Tagesanleihen

Auch Bausparverträge, sogenannte Mietkautionsdepots und Tagesanleihen, sind als Mietkaution nutzbar. Allerdings haben diese Methoden in der Praxis keine allzu hohe Relevanz.

Maximale Höhe der Mietkaution

Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich geregelt. Nach § 551 I BGB darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Kaltmiete betragen. Diese Regelung ist aber nur für privaten Wohnraum anwendbar. Die Kaution für gewerblich genutzte Räume ist zumeist deutlich höher. Handelt es sich um Gewerberaum, sind die Mietparteien nicht an § 551 I BGB gebunden. In diesem Fall darf höchstens auf die Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB abgestellt werden. Danach ist ein Rechtsgeschäft nichtig, wenn es gegen die guten Sitten verstößt. Ab wann die Kautionshöhe für Gewerberaum sittenwidrig ist, ist nicht abschließend geklärt.

Wann müssen Sie die Mietkaution zahlen?

Die Mietkaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Dies bedeutet, dass sie eigentlich an dem Tag zu entrichten ist, den der Mietvertrag als Beginn der Miete kennzeichnet. Nach § 551 II BGB ist der Mieter dazu berechtigt, die Mietkaution in drei Monatsraten zu bezahlen. Die erste Kautionsrate ist nicht bei Vertragsschluss zu zahlen, sondern zum vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses. Das Recht zur Ratenzahlung besteht selbst dann, wenn im Mietvertrag eine einmalige Zahlung vereinbart wurde. Der Vermieter kann von der Einforderung der Mietkaution absehen oder dem Mieter Stundungen gewähren.

Wie ist die Mietkaution anzulegen?

Nach § 551 III BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut anzulegen. Die Verzinsung muss mit einem für Spareinlagen üblichen Zinssatz erfolgen. Außerdem muss das Sparkonto mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist versehen sein. Mieter dürfen mit ihrem Vermieter aber auch eine andere Anlageform vereinbaren. Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters abweicht, ist aber nach § 551 IV BGB unwirksam. Die Mietkaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu. Verstößt der Vermieter gegen diese Grundsätze, macht er sich gegebenenfalls wegen Untreue nach § 266 StGB strafbar.

Wann ist die Mietkaution zurückzuzahlen?

Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt nur selten unmittelbar nach dem Ende des Mietverhältnisses. Sie ist an mehrere Voraussetzungen und Fristen geknüpft. Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution besteht erst, wenn der Vermieter sie freigibt. Meist geschieht das in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter alle Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt hat. Bestehen noch offene Forderungen, so behält der Vermieter die Mietkaution solange ein, bis diese beglichen sind. Darunter können offene Nebenkostenabrechnungen, Mängel an der Mietsache, Instandsetzungskosten und Mietrückstände fallen. Der Vermieter darf allerdings nicht die gesamte Kaution einbehalten, sondern nur einen Anteil, der etwaige Schäden abdeckt. Zu den Schäden gehören auch vereinbarte Schönheitsreparaturen, die der Mieter nicht durchführte. Darunter fällt beispielsweise das Tapezieren und Streichen der Wände. Der Vermieter darf dem Mieter aber keine reinen Verschleißerscheinungen zurechnen. Sollten alle Verpflichtungen auf Mieterseite erfüllt sein, muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen. Ihm steht allerdings eine „angemessene Übergangsfrist“ zu. Diese soll den Vermieter davor schützen, eventuell später auftretende Ansprüche nicht durchsetzen zu können. Wie lang diese Frist ist, entscheidet sich im Einzelfall. Allgemein üblich ist eine Frist zwischen 3 und 6 Monaten. Sobald diese Frist abgelaufen ist, sollten Sie Ihren Anspruch auf Rückzahlung geltend machen – denn er verjährt nach drei Jahren.