Richtig Renovieren: Wann muss ein Mieter seine Wohnung renovieren?

Schönheitsreparaturen: Sind sie zulässig?

Vermieter und Mieter unterliegen Pflichten und Rechten. Während der Mieter die Miete zahlen muss, ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies bedeutet, dass der Vermieter im Grunde für die Renovierung und den Erhalt der Wohnung zuständig ist. Viele Vermieter wälzen diese Pflichten über den Mietvertrag auf ihre Mieter ab. Der Mietvertrag enthält dann eine entsprechende Vereinbarung, die jedoch nur in engen Grenzen zulässig ist.

Welche Arbeiten darf der Vermieter auf den Mieter übertragen?

Welche Arbeiten ein Vermieter auf seinen Mieter umlegen darf, ist nicht gesetzlich geregelt. Die Rechtsprechung hat aber dahingehende Grundsätze entwickelt, die allgemein anerkannt sind. Der Vermieter darf dem Mieter auftragen, Fenster, Türen, Wände, Decken und Heizkörper in regelmäßigen Abständen zu streichen. Die folgenden Arbeiten liegen im Verantwortungsbereich des Vermieters:

- Elektroinstallation, Sanitäranlage und Heizung

- Streichen von Außentüren und Fenstern (außen)

- Erneuerung von Teppichböden

- Schleifen und Versiegeln von Parkettböden

Die oben genannten Arbeiten darf der Vermieter jedoch nur unter engen Voraussetzungen auf den Mieter umlegen.

Starre Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam

In vielen Mietverträgen finden sich Vereinbarungen, die Schönheitsreparaturen zu bestimmten Zeitpunkten vorschreiben, beispielsweise innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren. Solche Klauseln schreiben unzulässigerweise starre Fristen vor. Etwas anderes wäre auch unsinnig: Mieter sollten eine Wohnung nur renovieren müssen, wenn Bedarf dafür besteht. Starre Fristen erkennen Sie an Formulierungen wie „immer“, „mindestens“ oder „spätestens“. Eine Renovierung kommt zumeist erst nach fünf, acht oder zehn Jahren in Betracht. Fristen von zwei bis drei Jahren sind viel zu kurz bemessen.

Flexible Klauseln sind wirksam

Eine Renovierungsklausel, die eine flexible Handhabung ermöglicht, ist rechtswirksam. Eine solche Klausel erkennen Sie an Formulierungen wie „nach Bedarf“, „falls erforderlich“ oder „im Allgemeinen“. Flexible Renovierungsklauseln tragen dem Umstand Rechnung, dass sich Wohnungen verschieden schnell abnutzen. Mieter müssen eine Wohnung, die keine Verschleißerscheinungen aufweist, nicht renovieren.

Renovierungsklausel nur bei Einzug in renovierte Wohnung

Eine Renovierungsklausel ist nur zulässig, wenn der Mieter in eine renovierte Wohnung eingezogen ist. Die Wohnung muss zwar nicht frisch renoviert sein, aber zumindest einen solchen Eindruck vermitteln. Diese Regelung soll Mieter vor einer Benachteiligung schützen. Sie sollen nicht dazu verpflichtet sein, eine Wohnung zurückzugeben, die sich in einem besseren Zustand als zuvor befindet.

Renovierungsklausel bei Auszug aus einer Wohnung

Zieht ein Mieter aus einer Wohnung aus, muss er diese in einem angemessenen Zustand übergeben. Dabei hat er etwaige Schönheitsklauseln zu beachten. Vereinbarungen wie „Der Mieter ist dazu verpflichtet, die Wohnung zum Ende der Mietzeit zu renovieren“, sind unwirksam. Enthält der Mietvertrag eine solche Klausel, muss der Mieter überhaupt nicht renovieren. Abgeltungsklauseln sind generell unwirksam. Darin legt der Vermieter dem Mieter auf, einen Abschlag auf nicht vorgenommene Renovierungen zu entrichten.

Beauftragung von Fachbetrieben

Vermieter dürfen nicht verlangen, dass ihre Mieter für die Schönheitsreparatur einen Fachbetrieb beauftragen. Sie dürfen aber eine fachgerechte Ausführung der Arbeiten vorschreiben.

Weiße Wände unzulässig

Vermieter dürfen nicht verlangen, dass sämtliche Türen, Fenster und Wände weiß gestrichen werden. Vereinbarungen im Mietvertrag, die einen Anstrich in „neutralen oder hellen Farbtönen“ voraussetzen, sind jedoch zulässig.

Kostenerstattung bei irrtümlicher Renovierung

Mieter, die einem Irrtum unterlagen und ihre Wohnung deshalb renovierten, dürfen die damit verbundenen Kosten auf ihren Vermieter umlegen. Voraussetzung ist, dass eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag unzulässig war und die Renovierung nicht länger als sechs Monate zurückliegt.

Kleinreparaturen sind zulässig

Der Vermieter darf die Kosten für kleinere Reparaturen auf den Mieter umlegen. Die Vereinbarung darf sich nur auf Gegenstände beziehen, die der Mieter häufig nutzt. Darunter fallen Heizungseinrichtungen, Rollladengurte, Lichtschalter, Wasserhähne sowie Fenster- und Türverschlüsse. Die Summe für eine Reparatur darf die Grenze von 75 bis 100 Euro nicht überschreiten. Die Kosten dürfen sich pro Jahr auf maximal 200 bis 300 Euro oder auf bis zu acht Prozent der Jahres-Kaltmiete summieren.

Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Sollte der Mieter ihm auferlegte Schönheitsreparaturen nicht durchführen, darf der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten. Er darf nicht die gesamte Kaution einbehalten, sondern lediglich eine Geldsumme, die der Höhe der Renovierungsarbeiten entspricht.