Grenzbebauung & -bepflanzung: Was gilt für Hecke, Garage und Co.?

Bauordnung regelt den Grenzabstand zum Nachbarn

Der Grenzabstand zwischen einzelnen Gebäuden ist grundsätzlich in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Damit sollen folgende Dinge garantiert werden:

• Belichtung
• Belüftung
• Brandschutz
• Privatsphäre

Die konkreten Inhalte der Landesbauordnungen unterscheiden sich in den Details und können zusätzlich noch vom örtlichen Bebauungsplan konterkariert werden. Deswegen gilt ganz grundsätzlich: Auf der sicheren Seite sind Sie mit einem Bauvorantrag bei Ihrem zuständigen Bauamt. Hier kann man Ihnen genau sagen, ob Ihr Bauvorhaben genehmigungspflichtig ist und an welche Regelungen Sie sich gegebenenfalls halten müssen.

Ganz allgemein lässt sich aber sagen:

• Der Mindestabstand zum Nachbargrundstück beträgt in der Regel drei Meter.
• Der konkrete Abstand ist abhängig von der geplanten Höhe und Grundfläche Ihres Neubaus.
• Wer den Abstand unterschreiten oder direkt auf der Grenze bauen will, braucht das Einverständnis des Nachbarn.

Berechnung der Abstandsflächen

Die Abstandsflächen sind die Flächen zwischen den Gebäuden, die nicht – oder nur in Ausnahmen – bebaut werden dürfen. Sie müssen regulär auf dem Grundstück desjenigen liegen, der baut. Neben der Art des Bauwerks ist vor allem die Höhe ein wichtiger Faktor. 

Für die genaue Berechnung der Abstandsflächen gelten regional sehr unterschiedliche Vorgaben: Mal wird die Gebäudehöhe mit dem Faktor 1 multipliziert, mal nur mit 0,2. In Kerngebieten ist meistens eine sehr viel engere Bebauung erlaubt als in Randgebieten. 

Deshalb muss zum Beispiel ein neun Meter hoher Neubau im ländlichen Bayern neun Meter Abstand halten, während ein Haus derselben Höhe in einer schwäbischen Metropole nur 1,8 Meter Platz zum Nachbarn lassen muss.

Auch der Neigungswinkel des Daches ist dabei relevant: 

• Ab einem Neigungswinkel über 70 Grad zählen die Dachflächen voll zur Gebäudehöhe. 
• Dächer mit weniger als 70 Grad zählen in der Regel zu einem Drittel zur Höhe.
• Flachdächer mit weniger als 45 Grad Neigung werden nicht berechnet.

Der Abstand muss über die komplette Fassadenbreite eingehalten werden. Hervorstehende Bauteile wie Balkone, Erker oder Gauben werden für die Berechnung ignoriert, solange sie nicht weiter als 1,5 Meter aus der Wand herausragen und nicht mehr als ein Drittel der Wandbreite einnehmen. 

Bei Fenstern, Balkonen und Co. kann es aber kritisch werden, wenn sie die Privatsphäre des Nachbarn einschränken – etwa, weil Sie dann in den einst intimen Garten schauen können. Deshalb gibt es ein sogenanntes Fensterabwehrrecht, mit dem der Nachbar gegen den Bau Einspruch erheben kann.

Garagen, Schuppen, Mauern: Auch kleine Bauten müssen Abstand halten

Grundsätzlich sollten Sie davon ausgehen, dass jedes Bauwerk den Mindestabstand von drei Metern einhalten muss. Es gibt jedoch Ausnahmen – die in jedem Bundesland anders geregelt sind. Hier ein paar Beispiele, was Sie wo auch innerhalb der Abstandsflächen bauen können:

• Hessen: Eine Garage mit einer Fläche von weniger als 50 Quadratmetern darf direkt an der Grundstückgrenze errichtet werden.
• Baden-Württemberg: Gewächshäuser sollen einen Meter Grenzabstand wahren.
• Nordrhein-Westfalen: Gartenhäuser mit maximal drei Metern Höhe und neun Metern Länge ohne Feuerstelle und Aufenthaltsraum dürfen innerhalb der Abstandsflächen stehen.

Es gilt also auch bei kleinen Bauten: Informieren Sie sich vorher bei der Baubehörde über Ihren Handlungsspielraum.

Gerade bei Mauern, Zäunen oder Hecken erscheint eine Abstandsregelung oft nicht sinnvoll, da diese ja errichtet werden, um die Grundstücksgrenze zu markieren. Selbstverständlich dürfen Sie gemeinsam mit Ihrem Nachbarn einen Zaun direkt auf der Grundstücksgrenze bauen. Sie müssen sich nur einig sein und gegebenenfalls eine Baugenehmigung einholen. Wollen Sie einseitig einen Sichtschutz errichten, müssen Sie aber selbst mit einer Hecke Abstand halten – je höher desto weiter weg, damit zum Beispiel der Schattenwurf den Nachbarn nicht einschränkt.

Grenzbebauung ist durchaus möglich

Trotz aller Abstandsflächenregelungen ist eine Grenzbebauung durchaus möglich – und zwar in folgenden Fällen:

• Der Bebauungsplan schreibt eine geschlossene Bauweise vor: Die Häuser müssen Wand an Wand errichtet werden.
• Der Nachbar stimmt einer Unterschreitung des Grenzabstandes zu. Halten Sie diese Vereinbarungen stets schriftlich fest und lassen Sie sie auch ins Grundbuch eintragen. Das kann spätere Streitigkeiten vermeiden. 
• Das Grundstück ist mit einer Anbaulast versehen: Der (Vor-)Besitzer hat dem Nachbarn einen Bau direkt an der Grundstücksgrenze erlaubt und ist außerdem verpflichtet, bündig an dieses Objekt anzuschließen, sollte er jemals selbst bauen wollen.

Anbaulast: Zwei Seiten einer Medaille

Ein Vorteil der Anbaulast: Was der Nachbar darf, das dürfen Sie auch. Hat Herr Meier eine Garage direkt an die Grundstücksfläche gesetzt, dürfen Sie auf jeden Fall flächenbündig auch auf Ihrer Seite einen Bau ansetzen. Eventuell müssen Sie dabei eine Brandschutzwand einbauen.

Sie sollten aber gut darüber nachdenken, ob Sie wirklich eine Anbaulast aufnehmen, denn das Grundstück Ihres Nachbarn gewinnt dadurch, während Ihr Grundstückswert darunter leiden kann. Denn die Bebauungsmöglichkeiten werden durch eine solche Verpflichtung eingeschränkt.

Folgen illegaler Grenzbebauung

Reichen Sie beim Bauamt einen Bauantrag ein, aus dem mögliche Beeinträchtigungen für Ihren Nachbarn hervorgehen, wird das Bauamt ihn informieren und um Genehmigung bitten. Erhebt er binnen vier Wochen keinen Einspruch, gilt das als Zustimmung. Sprechen Sie am besten bereits im Vorfeld mit Ihrem Nachbarn, um Ihre Chancen zu erhöhen.

Was Sie auf keinen Fall tun sollten: Tatsachen schaffen. Bauen Sie ohne Baugenehmigung oder Zustimmung, kann Folgendes passieren:

• Sie müssen das neu errichtete Gebäude abreißen.
• Sie müssen dem Nachbarn so viel Grundstück abkaufen, dass der nötige Grenzabstand wieder eingehalten wird.
• Sie müssen dem Nachbarn zukünftig eine Überbaurente zahlen.

Vorsicht bei nachträglicher Wärmedämmung

Wollen Sie nachträglich eine Wärmedämmung an Ihr Haus anbringen? Dann sollten Sie den Grenzabstand im Auge behalten: Ist der ohnehin schon knapp kalkuliert, können 20 Zentimeter Dämmschicht zu einer Unterschreitung führen und eine Menge Ärger nach sich ziehen. 

Holen Sie sich im Zweifelsfalle den Rat eines Vermessungsingenieurs für die Abstandsbestimmung ein oder engagieren Sie einen Fachanwalt für Baurecht, wenn bereits Streitigkeiten in der Luft liegen.