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Defekte Heizung im Winter - Recht auf Mietminderung?
Wenn im Winter eine defekte Heizung für frostige Temperaturen in der Wohnung sorgt, ist das sehr unangenehm. Noch unangenehmer ist es, wenn der Vermieter nicht direkt reagiert und das Problem beheben lässt. Unter Umständen können Sie dann eine Mietminderung veranlassen. Wir klären Sie auf, wann und wie das geht.
Inhaltsübersicht
Vermieter muss Wohlfühltemperatur gewährleisten
Mieter haben das Recht auf eine Wohlfühltemperatur in der Wohnung zwischen 20 und 22 Grad Celsius. Ein Unterschreiten der angegebenen Mindesttemperaturen ist (prinzipiell) unzulässig. Sollten die Temperaturen außerhalb der Heizperiode absinken, also zwischen April und September, muss der Vermieter auch dann die Heizungsanlage anstellen. Die Vorschriften sind allerdings nicht zwingend: Vermieter und Mieter dürfen im Mietvertrag eine abweichende Regelung treffen.
Dazu kommt: In der Nacht zwischen 22 und 6 Uhr muss die Heizungsanlage nicht mehr mit voller Kraft laufen. Sie muss jedoch eine Raumtemperatur von mindestens 18 Grad gewährleisten.
Defekte Heizung ist ein Mietmangel
Eine defekte Heizung ist ein Mietmangel. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Heizung während der Mietzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Die Behebung von Mängeln ist allerdings nur möglich, wenn der Vermieter Kenntnis davon hat. Deshalb unterliegt der Mieter der Pflicht, den Vermieter schnellstmöglich schriftlich von dem Defekt zu unterrichten. Ansonsten sind Mietminderungen ausgeschlossen.
Höhe der Mietminderung hängt von vielen Faktoren ab
Kümmert sich der Vermieter nicht zeitnah um eine Reparatur, darf der Mieter die Miete mindern. Die Höhe der Mietminderung ist im Einzelfall zu bestimmen. Bei der Berechnung sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen.
- Wie niedrig waren die Außen- und Innentemperaturen?
- Wie gut ist die Dämmung der Mietwohnung?
- Betraf der Heizungsausfall die gesamte Wohnung oder nur einzelne Zimmer?
Rein theoretisch sind Mietminderungen in Höhe von 100 Prozent möglich. In der Praxis sprechen die Gerichte dem Mieter üblicherweise Mietminderungen zwischen fünf und 50 Prozent zu.
Beachten Sie bitte, dass Sie die Miete keinesfalls „auf eigene Faust“ kürzen sollten, ohne dem Vermieter die Gelegenheit gegeben zu haben, den Defekt zu beheben. Die Entscheidung, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung berechtigt ist, obliegt den Gerichten. Behalten Sie die Miete einfach so ein, ist eine Abmahnung oder Kündigung möglich. Es ist empfehlenswert, den Mangel erst einmal dem Vermieter zu melden und die Miete ungekürzt, aber ausdrücklich unter Vorbehalt zu zahlen.
Leihkosten für elektrische Heizgeräte auf den Vermieter umlegen
Wenn Ihre Wohnung kalt ist, weil die Heizung nicht oder nur unzureichend wärmt, können Sie sich eine elektrische Heizung leihen. Die Leihkosten für das elektrische Heizgerät dürfen Sie auf den Vermieter umlegen. Gleiches gilt für den erhöhten Stromverbrauch. Beide Positionen dürfen Sie als Schadensersatz geltend machen.
Vermieter reagiert nicht – was nun?
Sie haben den Vermieter auf den Ausfall der Heizung aufmerksam gemacht, aber dieser reagiert nicht? Setzen Sie ihm eine letzte Frist von drei bis vier Tagen. Reagiert er erneut nicht, steht Ihnen das Recht zu, einen Handwerker mit der Reparatur zu beauftragen. Die dabei anfallenden Kosten dürfen Sie mit der anfallenden Miete verrechnen. Das gilt auch, falls sich der Vermieter im Urlaub befindet.
Alternativ können Sie die Mietzahlungen solange einstellen, bis der Vermieter den Defekt behoben hat. Diese oben genannten Rechte stehen Ihnen nicht zu, wenn die Heizung in den Sommermonaten ausfällt, ohne dass die Wohlfühltemperaturen in den Räumen unterschritten werden.
Zeuge sollte Heizungsausfall bestätigen können
Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung sollten Sie beweisen können, dass tatsächlich ein Heizungsausfall vorlag. Achten Sie darauf, dass Sie zumindest einen Zeugen haben, der den Heizungsausfall bekunden kann. Sind defekte Heizungsteile vorhanden, sollten Sie diese als Beweismittel aufbewahren. Denken Sie daran, dass der Installateur nur Notfallmaßnahmen vornehmen darf. Ein Austausch der gesamten Heizungsanlage ist in der Regel untersagt.
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