Erbschaftssteuer auf Immobilien: Regelungen und Freibeträge

Erbschaftssteuer und Immobilien zur Selbstnutzung

Das Erbschaftsrecht und die Erbschaftssteuer auf Immobilien sind sehr komplizierte Rechtsgebiete, weshalb fachkundiger Rat sowohl bei der Testamentserstellung als auch im Erbfall zu empfehlen ist. Grundsätzlich gilt, dass selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei vererbt werden kann, wenn der überlebende Ehepartner das Familienheim nutzt und zehn Jahre dort wohnen bleibt. Auch Kinder sind von der Erbschaftssteuer befreit, wenn sie das Haus oder die Wohnung für eine Mindestdauer bewohnen.

Erbschaftssteuer kann nachträglich fällig werden

Im Gesetz heißt es: „Die Steuerbefreiung fällt weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert.“ Das bedeutet, dass die Steuer auch nachträglich fällig wird, wenn der Erbe oder die Erben ausziehen. Allerdings gilt dies nicht in Fällen, wo der Bewohner nicht mehr im Haus wohnen kann – etwa weil er pflegebedürftig ist. Ein Umzug wegen eines Jobwechsels ist dagegen kein zwingender Grund im Sinne des Gesetzes. Erben müssten in diesem Fall die Erbschaftssteuer nachzahlen, wenn sie vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist aus der Immobilie ausziehen.

Größenbeschränkung für Steuerfreiheit

Der verwitwete Ehepartner kann eine Immobilie jeder Größe zur Selbstnutzung erben, ohne dass Erbschaftssteuer fällig wird. Anders sieht es dagegen bei den Kindern aus. Ihre Steuerfreiheit ist auf eine Immobilie mit einer Fläche von maximal 200 Quadratmeter beschränkt: Ist das Haus oder die Wohnung größer, muss für die zusätzlichen Quadratmeter Erbschaftssteuer gezahlt werden.

Was tun, wenn die Erbschaftssteuer auf Immobilien zu hoch ist?

Es ist nicht im Sinne des Gesetzgebers, dass eine ererbte Immobilie verkauft werden muss, nur um die Erbschaftssteuer zahlen zu können. Daher gibt es die Möglichkeit, die Erbschaftssteuer für bis zu zehn Jahre zu stunden. Zu diesem Zweck stellt der Erbe einen Antrag beim Finanzamt. Wenn das Finanzamt zustimmt, kann der Erbe die Erbschaftssteuer für die Immobilie ansparen und in Raten zahlen. Die Stundung ist zinslos.

So hoch sind die Freibeträge für selbstgenutzte Immobilien

Für selbstgenutzte Immobilien werden keine Freibeträge angesetzt, solange die Mindestwohndauer von zehn Jahren eingehalten wird. Der Wert der Immobilie spielt keine Rolle, für Kinder ist die steuerfreie Fläche auf 200 Quadratmeter begrenzt.

Ansonsten gelten bei Erbschaften folgende Freibeträge:

• Ehepartner/eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder, Stiefkinder und Enkel (wenn deren Eltern gestorben sind): 400.000 Euro
• Enkel (wenn die Eltern noch leben): 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
• sonstige Erben: 20.000 Euro

Bis zu dem jeweiligen Betrag ist das Erbe steuerfrei. Auf Beträge, die darüber hinausgehen, muss Erbschaftssteuer gezahlt werden. Der Steuersatz richtet sich wiederum nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und nach der Höhe des Vermögens.