Die Zukunft der Mietpreise in Deutschland

Viele Menschen in Deutschland leben zur Miete. Genauer gesagt rund 58 Prozent der Einwohner, sodass weniger als die Hälfte der in Deutschland lebenden Menschen Wohneigentum zur Verfügung haben. Die stetig steigenden Mieten sorgen trotzdem oft für Unmut und Begriffe wie der derzeitige Mietspiegel sowie eine mögliche Mietpreisbremse werden entsprechend stark diskutiert.

Erste Einblicke für aktuelle Mietpreise sowie Erklärungen zu Begrifflichkeiten sowie zu Berechnungen finden Sie unter www.miete-aktuell.de. Nicht nur für Mieter ist es wichtig zu wissen, wie sich der Mietpreis weiterentwickelt. Gleiches gilt für Vermieter, die erfahren wollen, wie viel ihre Investition in der Zukunft wert ist. Hier entscheidet sich schnell, ob sich die Investition lohnt oder ob eher andere Wege für eine Kapitalanlage aufgetan werden sollten. Fest steht schon jetzt, dass es unklar ist, wie sich die Mietpreise zukünftig genau entwickeln werden. Es lohnt sich aber, das ganze Thema etwas mehr unter die Lupe zu nehmen.

Mietpreise in Deutschland: Ein Spiel zwischen Angebot und Nachfrage

Über einen längeren Zeitraum hinweg gab es bei Mieten in Deutschland nur einen Trend. Den Trend nach oben. Steigende Mietpreise waren normal und führten zu Preisen, die vor allem in den Großstädten nicht mehr für jeden Einwohner erschwinglich waren. Das hat sich bis heute nur geringfügig geändert, obwohl häufig gesagt wird, dass der Mietpreisboom vorbei ist. Weitere Steigerungen der Kosten wurden damit nicht mehr vorhergesagt, da die Mieten sich bereits auf einem sehr hohen Niveau befanden.

Dennoch steigen die Mieten seit 2019 weiterhin leicht an, obwohl diese schon sehr kostspielig sind. Das führt zu Städten, die regelrecht geteilt sind und fördert beispielsweise, dass in Innenstädten gerade kleinere Geschäfte den Rückzug antreten müssen. Schließlich betreffen hohe Mietpreise nicht nur Privatpersonen, sondern genauso Geschäfte und Unternehmen aller Art. Durch die sehr hohe Nachfrage in bestimmten Regionen fällt hier auf, dass sich das Angebot an Mietwohnungen und Häusern oder Geschäftsräumen zur Miete enorm verteuert hat.

Auffällig sind die regionalen Unterschiede bei den vorhandenen Mietpreisen. So lässt sich beispielsweise feststellen, dass in Bremen und Niedersachsen die Mieten unter dem Durchschnitt in Deutschland liegen. Damit lassen sich nicht automatisch alle größeren Städte als extrem kostspielig ansehen, da hier sichtbare Unterschiede vorhanden sind. Angebot und Nachfrage fallen eben in Deutschland je nach Region sehr unterschiedlich aus.

Das führt dazu, dass teilweise große Wohnungen und Häuser in ländlichen Regionen wie in Niedersachsen gemietet werden, da nur dort der Mietspiegel die Miete einer größeren Grundfläche zulässt. Fest steht aber, dass seit dem Beginn der Aufzeichnungen eines Mietspiegels in den 70er Jahren in ganz Deutschland zu erkennen ist, dass Mieten immer teurer werden und immer größere Anteile des Nettogehaltes für diesen Posten aufzubringen sind.

Zukünftige Entwicklungen der Mietpreise in Deutschland

Die Entwicklung der Mietpreise hängt zum einen stark von Angebot und Nachfrage ab. Zum anderen werden eine Mietpreisbremse sowie mögliche weitere gesetzliche Vorgaben zu beachten sein, wenn es um die Zukunft geht. Aktuell wirken Voraussagen in diesem Bereich immer ein wenig als würde der Blick in eine Glaskugel geworfen werden. Dennoch ist anzunehmen, dass die Mietpreise in einigen Regionen weiterhin leicht steigen werden, sich jedoch vielerorts schon an der Spitze befinden.

Das führt in der Zukunft dazu, dass die Mietpreise sich noch für einen gewissen Zeitraum auf dem hohen Niveau halten und dann nach und nach sinken werden. Oder sie dürften zumindest im Vergleich zum Nettoeinkommen sinken, da insgesamt prozentual weniger für die Miete anfällt als es aktuell der Fall ist. Hierbei ist die Inflation zu beachten, die sich auf einem recht hohen Niveau befindet und zu einem Verlust der Kaufkraft führt, die bei der zukünftigen Berechnung von Mietpreisen ebenfalls nicht zu unterschätzen ist. Vermieter sollten daher den aktuellen Status weiter beobachten, um hier in Zukunft eine passende Berechnung anzustellen.

Nicht zu unterschätzen ist bei der Berechnung der Zukunft der Mietpreise der Trend hin in Richtung Home-Office, der in letzter Zeit stark zugenommen hat. Die zunehmende Digitalisierung führt zusammen mit der Möglichkeit, Zuhause oder ganz ortsunabhängig zu arbeiten, zu Änderungen der Nachfrage in den Großstädten.

Damit besteht für viele Arbeitnehmer die Möglichkeit, außerhalb zu leben und nicht mehr hohe Mieten für kleine Stadtwohnungen zu bezahlen. Denkbar ist sogar eine weniger zentrale Struktur für Unternehmen, wenn weniger Büros erforderlich sind oder den Arbeitnehmern immer mehr Optionen in Richtung Remote Job angeboten werden. Zumindest bei den jüngeren Arbeitnehmern ist das Interesse an solchen Möglichkeiten vorhanden.

Familien mit Kindern hätten durch diese Art der Veränderung durch die Digitalisierung die Möglichkeit, mehr in die ländlichen Regionen in die Natur zu ziehen, statt in engen und lauten Stadtwohnungen zu wohnen. Zwar befinden sich solche Umschwünge erst in der Anfangszeit, doch der Beginn der Veränderung ist bereits jetzt spürbar.

Daher bleibt noch abzuwarten, wie sich genau die Digitalisierung und die teilweise unumgängliche Abwanderung aus größeren Städten auf die Mietpreise auswirken wird. Sicherlich ist in dem Zusammenhang ein Blick auf Studentenstädte interessant, die sich durch zunehmende Umstellung hin auf Online-Seminare ohne Präsenzpflicht vor Ort, ebenfalls mit der Zeit wandeln dürften.

In einigen Städten wie zum Beispiel in Köln sorgte in der Vergangenheit die regelrechte Welle an immer mehr Studenten dafür, dass Wohnungen immer teurer wurden. Diese Entwicklung war über mehrere Jahre hinweg sowohl bei kleinen Studios, bei Wohnungen mit 2-Zimmern oder bei größeren Wohnungen, die als Wohngemeinschaft dienten, zu beobachten. Hier bleibt abzuwarten, wie es in Zukunft weitergeht und ob wieder bezahlbare Mietpreise zunehmen.

Städte und ländliche Regionen: Die Unterschiede sind erheblich!

Aktuell ist das teuerste Pflaster in ganz Deutschland München mit einem Quadratmeterpreis von 18 Euro. Süddeutschland mit dem Schwarzwald und Bayern im Allgemeinen weist genau wie die Großstädte hohe Mietpreise auf. In Frankfurt am Main, Köln und Hamburg weichen viele Menschen bereits aufgrund zu hoher Mietpreise auf die Vororte aus. So, wie es in München mittlerweile üblich ist. Doch die früher einmal recht günstige Hauptstadt Berlin hat in Sachen Mietpreise ebenfalls angezogen, da es sich hier mittlerweile ebenfalls um ein teures Pflaster handelt. In dem Moment, in dem in einzelnen Regionen die Nachfrage stark zugenommen hat, sind die Preise für die Miete gestiegen. Das gilt natürlich genauso für Wohneigentum, welches gerade für jüngere Menschen in beliebten Regionen zunehmend unbezahlbar wird.

In vielen ländlichen Regionen besteht jedoch weiterhin die Möglichkeit, sehr günstige Mieten zu finden. Nur Arbeitsstellen gibt es nicht immer in diesen Regionen, was früher problematisch war und zu einem Abfall der dortigen Mieten geführt hatte. Die zuvor genannte Entwicklung bezüglich der Digitalisierung dürfte hier für Spannung sorgen, bei der ländliche Regionen vielleicht doch wieder zum neuen Trend werden.

Die Mietpreisbremse: Eine neue Chance?

Über einen längeren Zeitraum hinweg sind die Mietpreise so stark angestiegen, dass bei einer Neuvermietung erheblich höhere Werte üblich waren. So konnten Mieter oft über viele Jahre den Mietvertrag halten und neue Mieter mussten beim Einzug in die Wohnung 30 bis 50 Prozent mehr Kaltmiete als zuvor bezahlen. Der Mietspiegel im Umkreis stieg einfach so stark während der Zeit der Vermietung an.

Um eine solche Entwicklung zu vermeiden, wurde bereits 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Innerhalb von 3 Jahren darf der Mietpreis maximal um 20 Prozent bei einer Neuvermietung steigen. Bei der direkten Neuvermietung wird angegeben, dass die Miete um maximal 10 Prozent höher als die vorherige Vergleichsmiete sein darf.

Durch diese noch recht gering wirkenden Veränderungen ist es möglich, die regelrechte Explosion der Mietpreise zu verhindern. Insgesamt besteht die Chance durch solche gesetzlichen Vorgaben darin, dass in Zukunft ein langsamer Anstieg, der im Verhältnis steht, möglich ist.

Da die Gehälter in der Regel ebenfalls schrittweise angepasst werden, besteht so die Chance, dass sich Mietpreise weniger drastisch auf die Lebenshaltungskosten insgesamt auswirken. Der Nutzen ist damit für Mieter in jedem Fall sichtbar und eine gewisse Regulierung schützt davor, ganze Regionen Deutschlands sonst völlig vom Bundesdurchschnitt abzukoppeln.

Fazit: Zukünftige Mietpreise entscheiden über Möglichkeiten der Mieter

Das Thema der Mietpreise in Deutschland ist weiterhin von großer Bedeutung und es wird gespannt auf die Zukunft gewartet. Neben dem Wohnen und Renovieren an sich ist es für Mieter wichtig, sich in Zukunft die Traumwohnung weiterhin mieten zu können. Mieten können im Sinne von leisten können. Stetig weiter steigende Mieten sorgen ohne entsprechende Gehaltssteigerungen dafür, dass einzelne Regionen und Städte nur Gutverdienern zur Verfügung stehen. Oder sie führen dazu, dass an sich sehr einfache Wohnungen zu regelrecht unverschämten Preisen vermietet werden.

So, wie es jetzt in zahlreichen Städten in Deutschland bereits der Fall ist. Gesetzliche Änderungen sowie der Mietendeckel oder die Mietpreisbremse dürften hier aber für stärkere Regulierungen sorgen, was sich in jedem Fall positiv für die Mieter auswirken wird. Schließlich beinhalten die Regulierungen ein Ende von immer weiter steigenden Mieten ohne Grenze nach oben.

Durch die Möglichkeit, in Zukunft die Miete anzuheben, jedoch nur im Rahmen eines genau festgelegten Prozentsatzes, können Vermieter weiterhin die Inflation ausgleichen. Sonst würde sich in Zukunft schließlich das Blatt für Vermieter wenden, was ebenfalls zu einem gewissen Ungleichgewicht führt, welches nicht das Ziel der Vorgaben ist.