Bieterverfahren beim Immobilienkauf: Vor- und Nachteile
Beim Bieterverfahren geht es um eine spezielle Form der Vermarktung, die in Deutschland noch immer wenig gebräuchlich ist. Der entscheidende Unterschied zur Auktion: Kaufinteressenten sind nicht an ihr Angebot gebunden, aber auch der Verkäufer muss keines der Angebote akzeptieren. Ob es zum Abschluss kommt, bleibt bis zum Notartermin offen.
Wie läuft ein Bieterverfahren für Immobilien ab?
Das Haus, das zum Verkauf steht, wird vom Besitzer oder einem beauftragten Makler annonciert. Statt des Verkaufspreises findet sich in der Anzeige eine Formulierung wie „gegen Höchstgebot“. Zugleich wird mitgeteilt, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt.
Die Annonce nennt zugleich einen Besichtigungstermin. Ist ein Makler involviert, wird meist ein Dossier mit dem Grundriss und weiteren zweckdienlichen Informationen ausgehändigt.
Nach der Besichtigung gilt ein Stichtag für die Abgabe der Gebote (teils nur als Online-Zeitfenster). Der Verkäufer wählt im Anschluss das für ihn lukrativste Angebot aus und kontaktiert den Bieter. Anschließend wird der Kaufvertrag aufgesetzt und beglaubigt. Im besten Fall dauert der gesamte Prozess nur wenige Wochen.
Vor- und Nachteile des Bieterverfahrens
Der Verkäufer hofft, dass der Besichtigungstermin eine Vielzahl von Interessenten anlockt. Das hat oft den für ihn positiven Effekt, dass die abgegebenen Gebote steigen. So teilt der Immobilienmakler „Maklaro“ für 2016 mit, man habe im Online-Bieterverfahren durchschnittlich 25 Prozent mehr beim Verkauf erzielt als in unabhängigen Wertgutachten veranschlagt wurde.
Lassen sich zur Besichtigung kaum Interessenten sehen, kann sich das allerdings nachteilig auswirken. Zusätzlich besteht die Gefahr, dass Schnäppchenjäger das Bieterverfahren als eine Art Zwangsversteigerung missverstehen, es am Ende also keine guten Gebote gibt.
Makler sehen zudem ein Risiko, dass manche Interessenten vor dem Bieterverfahren zurückschrecken. Einen (relativ hohen) Festpreis hätten sie eventuell bezahlt, reichen jedoch kein vergleichbares Gebot ein. Der mögliche Verkauf kommt so nicht zustande.
Vor- und Nachteil zugleich ist die Unverbindlichkeit des Bieterverfahrens. Vielleicht will der Besitzer auf diesem Wege ja nur den Wert ermitteln, letztlich aber nicht verkaufen. Vielleicht vertreibt sich der Höchstbietende seine Freizeit mit Besichtigungen, hat aber weder Geld noch Interesse am Objekt. Bis zur notariellen Beglaubigung / Überweisung ist daher jedes Bieterverfahren in seinem Ausgang als offen zu betrachten.
Ist das Bieterverfahren empfehlenswert?
Zum Bieterverfahren wird vor allem in zwei Fällen geraten:
- Der Verkäufer will schnell verkaufen, zum Beispiel weil er das Geld benötigt.
- Die Immobilie ist aufgrund ihrer Eigenheiten nur schwer zu bewerten.
So kann zum Beispiel der Marktwert eines alten Gehöfts aufgrund seiner Abgeschiedenheit und des schlechten Zustandes von Gutachtern mit Null bewertet werden, im Bieterverfahren aber einen sechsstelligen Betrag erlösen – da es sich um ein „Unikat“ handelt. Ähnliches gilt für den historischen Altbau in der Innenstadt, der auf seine Sanierung wartet.
