Mieterhöhung: Wie viel erlaubt ist und wie Sie dagegen vorgehen sollten
Wie funktioniert eine Mieterhöhung?
Bei einer Mieterhöhung handelt es sich um eine Erhöhung der Miete noch während des bestehenden Mietverhältnisses. Gründe dafür gibt es verschiedene: So kann die Miete aufgrund von Modernisierungsarbeiten erhöht werden, aber auch um die Miete dem aktuellen Mietniveau der Umgebung anzupassen. Zudem gibt es Mieterhöhungen, die im abgeschlossenen Mietvertrag durch eine Staffelmiete oder Indexmiete festgehalten wurden.
Eine Mieterhöhung ist formbedürftig, das bedeutet sie muss schriftlich festgehalten und mitgeteilt werden. In dem Mieterhöhungsschreiben müssen folgende Angaben aufgeführt sein:
- Name(n) aller betroffenen Mieter:innen
- aktuelles Datum
- Datum des neuen Mietbeginns
- Gründe für die Mieterhöhung
- neuer Mietvertrag samt verändertem Mietbetrag
Sollte die Miete aufgrund von Modernisierungsarbeiten erhöht werden, müssen die Mieter:innen in dem Schreiben über den Sachverhalt §555d BGB aufgeklärt werden. Darin ist aufgeführt, wann Mieter:innen eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen dulden müssen und wann nicht.
Gesetzliche Grenzen für Mieterhöhungen
Es gibt gesetzlich legitimierte Gründe, um eine Mieterhöhung zu beschließen und durchzusetzen. Gleichzeitig unterliegen diese auch bestimmten Grenzen:
Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel
Der Mietspiegel gilt als eine zulässige Möglichkeit, Mieterhöhungen zu begründen. Bei dem Mietspiegel handelt es sich um eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete verschiedener Immobilien. Er soll Aufschluss darüber geben, wie hoch die Miete innerhalb eines bestimmten Ortes ausfällt. Es wird zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel unterschieden: Bei einem einfachen Mietspiegel wird die Übersicht der Vergleichsmiete von der Gemeinde selbst erstellt. Ein qualifizierter Mietspiegel hingegen beinhaltet repräsentativ evaluierte Daten und ist damit wissenschaftlich fundiert. Damit eine Mieterhöhung mit Begründung des Mietspiegels zulässig ist, müssen die Daten eines qualifizierten Mietspiegels vorliegen.
Die Mietpreisbremse
Die 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse sieht vor, dass eine Mieterhöhung bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent übersteigen darf. Wenn kein Mietspiegel vorliegt, darf die Mieterhöhung bis zu 20 Prozent über der Vergleichsmiete im jeweiligen Ort liegen. Die Mietpreisbremse wurde eingeführt, um die Miethöhe auf dem angespannten Wohnungsmarkt bei Wiedervermietungen zu begrenzen. Die Regelung der Mietpreisbremse in einer Region obliegt der jeweiligen Landesregierung.
Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen
Mieterhöhungen werden auch durch die sogenannte Kappungsgrenze eingeschränkt. Wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist, ist eine Mieterhöhung zulässig. Allerdings darf diese laut Kappungsgrenze in 36 Monaten um nicht mehr als 20 Prozent steigen. In einigen Städten und Gemeinden – insbesondere in jenen mit angespanntem Wohnungsmarkt – liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent.
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Ausnahmen von den Mieterhöhungsgrenzen
Modernisierungsmieterhöhung
Ein häufiger Grund für Mietanpassungen sind Modernisierungsarbeiten. Eine solche Modernisierungsmieterhöhung muss in der Regel von den Mieter:innen geduldet werden, sofern sie einen Mehrwert aus der Maßnahme ziehen – beispielsweise wassersparende Maßnahmen. Gegen Modernisierungen können Sie vorgehen, wenn aus der Maßnahme eine besondere Härte für Ihr Wohnverhältnis resultiert, etwa bei aktueller Krankheit o.Ä. Die Modernisierungsmaßnahme muss von dem:der Vermieter:in mindestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich angekündigt werden. Die Mietanpassung darf entsprechend erst nach dem dritten Monat nach Ankündigung in Kraft treten. Erfolgte die Mitteilung über die Modernisierungsmaßnahme sowie die Mieterhöhung nicht fristgerecht, verlängert sich diese Frist um nochmals 3 Monate.
Laut § 559 Abs. 1 bis 3 BGB sind Modernisierungsmieterhöhungen von der Mietpreisbremse ausgenommen. Trotzdem dürfen maximal 8 Prozent der entstehenden Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Bevor die Modernisierungsumlage reformiert wurde, lag die Obergrenze noch bei 11 Prozent.
Mieterhöhung durch Staffelmietverträge
Bei einem Staffelmietvertrag wird bei Abschluss des Mietvertrags eine regelmäßige Mieterhöhung über einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Jede Staffel – also der Zeitraum, in dem die Miete nicht mehr erhöht werden darf – hat eine Laufzeit von mindestens 12 Monaten. Zudem darf die erste Mietanpassung frühestens 1 Jahr nach Vertragsbeginn erfolgen. Die bei dem Mietvertrag gültige Ausgangsmiete darf im Übrigen nicht mehr als 10 Prozent der Vergleichsmiete im Ort überschreiten.
Bei einer Staffelmiete steigt der Mietpreis in regelmäßigen Abständen.
Wann sollte man gegen eine Mieterhöhung vorgehen?
In einigen Fällen ist eine Mieterhöhung zwar unerwünscht, aber rechtmäßig. Bei sinnvollen Modernisierungsmaßnahmen, Staffel- und Indexmieten sowie Mietanpassungen an den Mietspiegel muss die Mieterhöhung in der Regel geduldet werden. Dennoch müssen Sie nicht jede Mieterhöhung ohne weiteres hinnehmen. Es lohnt sich entsprechend zu prüfen, ob die Mietanpassung rechtmäßig ist oder nicht. Bei folgenden Anzeichen sollten Sie einen Widerspruch in Betracht ziehen:
- Der Vermieter oder die Vermieterin gibt keine Gründe für die Mieterhöhung an.
- Die Mieterhöhung liegt mehr als 10 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete (sofern ein Mietspiegel vorliegt).
- Die aktuelle Miete liegt nicht unter dem Mietspiegel.
- Vorgegebene Fristen wurden nicht eingehalten.
- Die Miethöhe ist für den Mieter oder die Mieterin finanziell nicht tragbar (Härtefallprüfung).
- Die Mieterhöhung wurde nicht schriftlich mitgeteilt.
- Die letzte Erhöhung der Staffelmiete ist weniger als 12 Monate her.
- Der Zustand der Wohnung ist mangelhaft und es wurden bislang keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt.
Sollten derartige Situationen zutreffen, haben Sie das Recht, Einspruch einzulegen. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen. Achten Sie außerdem unbedingt auf die Widerspruchsfristen – diese unterscheiden sich, je nach dem, welche Form der Mieterhöhung stattfand. Damit der Widerspruch im Zweifelsfall erfolgreich verläuft, empfiehlt es sich, einen Anwalt oder eine Anwältin einzuschalten.
