Kündigung wegen Eigenbedarf: Was ist dem Vermieter erlaubt?

Die Kündigung wegen Eigenbedarf basiert auf den Regelungen in § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Darin wird festgelegt, dass der Vermieter sein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses darlegen muss, bevor die Kündigung rechtmäßig erfolgen kann. Ein klassischer Grund für die Eigenbedarfskündigung ist das Vorhaben, die Räume künftig „als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“ zu nutzen.

Was erwartet den Mieter?

Jede Kündigung wegen Eigenbedarfs sollte genau geprüft werden. Zahlreiche Formfehler und inhaltliche Mängel können dazu führen, dass die Kündigung nicht gültig ist.

Folgende Formfehler sind häufig:

• Hinweis auf gesetzliches Widerspruchsrecht fehlt
• Begründung des Eigenbedarfs fehlt
• Mieter wurden nicht korrekt adressiert
• Unterschriften von Vermietern fehlen
• Prüfung von Alternativwohnungen ist nicht erfolgt

Die wahrscheinlichsten Inhalts-Fehler:

• Der Grund des Eigenbedarfs ist nicht nachvollziehbar oder nicht statthaft.
• Die gesetzliche Kündigungsfrist wurde nicht eingehalten.

Mieterbund und Fachanwälte können wertvolle Tipps geben, ob ein Einspruch gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf lohnt. Im Falle des Widerspruchs muss dieser mindestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses in Schriftform erfolgen.

Hinweis: Abwenden lässt sich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bei Härtefällen, denn Mieter genießen hier einen besonderen Schutz. Details dazu finden Sie am Ende dieses Artikels.

Kein ausreichender Grund für die Kündigung wegen Eigenbedarf?

Für die Rechtmäßigkeit der Kündigung ist besonders von Interesse, ob der dargelegte Kündigungsgrund einer genauen Prüfung standhält. So bezieht sich die im Gesetz erlaubte Kündigung wegen Eigenbedarf zwar auch auf „Familienangehörige“, damit aber keineswegs auf die gesamte Verwandtschaft. Berücksichtigt werden dürfen nur:

• Großeltern und Eltern
• Kinder, Stiefkinder und Enkel
• Geschwister
• Nichten und Neffen

Kein Eigenbedarf im Sinne des Mietrechts besteht, wenn Cousins und Cousinen, Onkel und Tanten, Großneffen, Patenkinder oder Ex-Partner die Wohnung nutzen wollen.

Hinweis: Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist auf natürliche Personen beschränkt. Das können einzelne Vermieter oder Vermietergemeinschaften sein. Vertreter von Unternehmen mit Wohnraum-Besitz haben dagegen keine Möglichkeit, Eigenbedarf geltend zu machen.

Wie gehen Sie als Eigentümer vor?

Die vom Eigentümer genannten Gründe zur Kündigung müssen konkret und für den Mieter leicht nachvollziehbar sein. Es genügt also nicht wenn „eine Tochter“ in absehbarer Zeit heiraten will und dann Wohnraum dann benötigt. Die Tochter, die den Einzug plant, muss namentlich genannt sein.

Beim Zeitpunkt der Kündigung sind zum einen die gesetzlichen Kündigungsfristen von drei, sechs oder neun Monaten zu beachten, zum anderen sollte bereits ein Termin für den geplanten Einzug genannt werden.

Besitzen Sie als Vermieter mehrere Wohnungen, muss die Auswahl zwischen den Wohnungen ebenfalls erklärt werden. Das können zum Beispiel bauliche Gründe sein, die eine Eignung für eine Familie begünstigen und bei der Alternativwohnung ausschließen.

Für Eigentümer ebenfalls zu beachten:

• Der Wohnraum muss auch nach dem Wiederbezug zum Wohnen genutzt werden. Eine gewerbliche Verwendung ist zwar nicht völlig ausgeschlossen. Es gelten in diesem Fall jedoch noch strengere Regeln, um Eigenbedarf geltend zu machen.
• Bei einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit Eigentümerwechsel genießen die Mieter eine Sperrfrist, die sie vor Kündigung wegen Eigenbedarf schützt. Die Frist beträgt mindestens drei Jahre, kann aber auch wesentlich länger sein.

Hinweis: Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist auch möglich, wenn die Wohnung von „Angehörigen des Haushalts“ genutzt werden soll. Das können zum Beispiel Pflegekräfte oder Hauspersonal sein.

Bei Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter selbst wohnt, wird die Kündigung eines Mieters vom Gesetzgeber erleichtert. § 573a BGB besagt: „Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.“

Härtefall-Regelung bei Kündigung wegen Eigenbedarf

In bestimmten Fällen reicht auch das berechtigte Interesse des Vermieters nicht aus, um eine Kündigung wegen Eigenbedarf durchzusetzen. Die Nachteile, die der gekündigte Mieter durch den Auszug erleiden würde, werden hier über die Interessen des Vermieters gestellt. Anders gesagt: Es wird entschieden, dass dem Mieter ein Wohnungswechsel nicht zugemutet werden kann.

Beschrieben werden diese Härtefälle in § 574 BGB. Dem Passus zufolge kann der Mieter der Kündigung widersprechen, „wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“.

Gründe für die Anwendung dieser Sozialklausel sind vor allem:

• kein bezahlbarer Ersatz-Wohnraum verfügbar
• Mieter ist bereits betagt, krank oder pflegebedürftig
• Schulabschluss, Ausbildung oder Studium eines Bewohners wären gefährdet
• Wohnungswechsel aufgrund physischer / psychischer Erkrankungen ausgeschlossen
• lange bestehende Mietdauer mit starken sozialen Bindungen vor Ort
• bevorstehende Entbindung