Mehr Wohnraum - darauf sollten Sie beim Kellerausbau achten

Die Vorteile eines Kellerausbaus

Zusätzlicher Wohnraum

Der große Vorteil, den ein Kellerausbau mit sich bringt, ist der zusätzliche (Wohn-)Raum. Der Ausbau eignet sich vor allem für diejenigen, deren Keller direkt vom Haus oder der Wohnung zugänglich ist. Wer in einem Mehrparteienhaus wohnt und der Keller nur einen kleinen (Nutz-)Raum beinhaltet, der hauptsächlich als Stauraum dient, bietet sich der Ausbau weniger als Wohnfläche an. Denkbar ist aber durchaus ein kleiner Hobbyraum. In einem angemieteten Haus oder Wohnung muss der Kellerausbau aber unbedingt mit dem:r Vermieter:in oder Hausverwaltung im Vorhinein besprochen werden. Bei einer Eigentumsimmobilie können Sie selbst entscheiden, ob und was ausgebaut wird.

Immobilienwert steigt

Ein weiterer Vorteil ist, dass sich neben dem zusätzlichen Wohnraum auch der Wert Ihrer Immobilie steigert, je nachdem wie viel Sie in den Ausbau investieren. Der zusätzliche Raum kann ganz nach Ihren Wünschen und Vorlieben umgebaut werden. Sei es als ergänzender Wohnraum in Form eines Wohnzimmers oder Büros, aber auch als Ihr eigenes privates Fitnessstudio oder als Spielzimmer für den Nachwuchs kann der ergänzende Platz dienen.

Kosten werden gespart

Vor dem Beginn des Ausbaus müssen Sie zunächst baurechtliche Maßnahmen ergreifen. Dabei können Sie kräftig sparen. Indem Sie Ihren Keller richtig dämmen, kann die Wärme nicht entfliehen und es können in Zukunft Heizkosten im gesamten Haus gespart werden.

Vor der Planung: Überprüfen Sie die baurechtlichen Vorschriften

Was alle Umbaumaßnahmen gemeinsam haben, ist die vorherige gut durchdachte Planung. Damit Sie keine rechtlichen Schwierigkeiten bekommen, sollten Sie vor dem eigentlichen Ausbau die baurechtlichen Vorschriften beachten. Grundsätzlich ist es wichtig, sich zunächst eine erforderliche (Bau-)Genehmigung vom Bauamt einzuholen. Diese ist besonders dann nötig, wenn Sie den Unterbau als eigenständige Wohneinheit oder als Einliegerwohnung umbauen möchten.

Aber aufgepasst: Die Genehmigung darf nur ein:e Architekt:in beim örtlichen Bauamt beantragen. Beim Kellerausbau kann es jedoch ratsam sein, sich von einem Profi auf diesem Gebiet beraten zu lassen.

Kellerausbau: Welche Räume sind geeignet?

Die Eigennutzung der Kellerräume als Gästezimmer, Hobbyraum, Fitnessstudio oder Arbeitszimmer ist in der Regel ohne erforderliche Baugenehmigung vom örtlichen Bauamt möglich. Wer jedoch die Kellerräume mit der Absicht ausbaut, diese dann als eigene (Einlieger-)Wohnung zu vermieten, benötigt eine Genehmigung. Stichwort: Nutzungsänderung. Wenn Sie sich unsicher sind, ob es sich bei Ihrem Ausbau um eine solche Änderung handelt, sollten Sie sich bei Ihrem örtlichen Bauamt erkundigen. Achtung! Je nach Wohnort können die Vorgaben der Bauordnung variieren. Für welchen Nutzen Sie Ihren Keller ausbauen möchten, ist dabei Ihnen überlassen. Besprechen Sie im Vorhinein mit Ihrem:r Architekt:in mögliche Funktionalitäten des Raumes und überlegen Sie sich, welche Räumlichkeiten Sie benötigen, welche sinnvoll sind  und wie viel Aufwand Sie in den Ausbau stecken möchten. Denn je nach baulicher Beschaffenheit des Kellers können Aufwand und Kosten mal höher und mal niedriger ausfallen. Wer beispielsweise ein Gästezimmer im Keller haben möchte, sollte auch an einen Heizkörper und eventuell Wasserzugang oder Sanitäranlagen denken. Auch Belüftungssysteme sowie Elektroanschlüsse sind wichtig, wenn Sie den Keller als eigenständigen Wohnraum ausbauen möchten.

Die wichtigsten Schritte beim Kellerausbau

Der Kellerausbau beinhaltet einige Schritte, die sie nacheinander abarbeiten sollten, um eine gute Übersicht des Ablaufs sowie Kosten und Aufwand im Blick zu haben.

Schritt 1: Planung und Erstellung eines Konzepts

Wie oben schon beschrieben, ist es im Vorfeld unabdingbar, ein Konzept und Plan mit einem:r Architekt:in zu erstellen. Da bei einem Ausbau mit dem Zweck zur Vermietung eine Baugenehmigung beim örtlichen Bauamt erforderlich ist, die nur der:die Architekt:in beantragen kann, ist ein kommerzieller Ausbau ohne Expert:in unmöglich. Außerdem können Sie mit dem:r Architekt:in alles wichtige wie Belichtung, Raumnutzung, Sanitäranlagen, bauliche Beschaffenheit des Raumes sowie Dämmungsarbeiten usw. besprechen.

Schritt 2: Vorbereitende Maßnahmen – Entrümpeln

Nach einer positiven Rückmeldung bei einem kommerziellen Umbau oder vor dem Start des Ausbaus ohne erforderliche Genehmigung ist es wichtig, zunächst Platz zu schaffen. Oftmals handelt es sich gerade beim Keller um Stauraum für Möbel, (Garten-)Geräte und vieles mehr. Nutzen Sie den Ausbau, um den Keller komplett zu entrümpeln und unbenutzte Gegenstände zu verschenken, zu verkaufen oder zu entsorgen.

Schritt 3: Vorbereitende Maßnahmen – Abdichten und Dämmen

In der Regel sind Keller im Vergleich zum anderen Wohnraum nicht abgedichtet oder gut isoliert. Der Grund ist, dass es sich bei Kellern meist um Abstellräume handelt, die keinen wohnlichen Nutzen haben. Wer das jedoch ändern möchte, sollte auch die Kellerräume gut abdichten damit in Zukunft keine Feuchtigkeit in die Räume dringen kann. Prüfen Sie vorher (mit Hilfe eines:r Experten:in) wie trocken der Keller ist und welche Maßnahmen zur Dämmung ergriffen werden müssen. Auch beim Einbau einer Heizung in Ihrem Wohnkeller kommen Sie um eine Isolierung nicht herum. Neben den Außenwänden sollten Sie daher auch die Kellerdecke mit einem geeigneten Dämmmaterial auskleiden, damit es im Winter warm bleibt.

Schritt 4: Durchführung von Umbauarbeiten und Installationen

Im weiteren Schritt stehen Ihnen alle Umbaumöglichkeiten offen. Je nach Vorlieben und Nutzen des Raumes, können Sie nun Elektroanschlüsse installieren, Türen und Fenster ein- oder ausbauen, Sanitäranlangen sowie Heizungen einmontieren und vieles mehr. Auch hierbei steht Ihnen ein:e Architekt:in weiterhin zur Seite und ist für den richtigen Ablauf zuständig.

Entscheidende Aspekte der Kellerisolierung

Eine Dämmung des Kellers ist oft empfehlenswert, wenn Sie den zusätzlichen Raum zukünftig als Wohnraum nutzen wollen. Damit Feuchtigkeit draußen und Wärme innen bleibt, ist eine Dämmung wichtig. Doch welche Dämmung eignet sich für den Keller am besten? Für die Kellerdecke sind Materialen wie Hartschaum- oder Mineralstoffplatten empfehlenswert. Auch Dämmplatten aus Steinwolle sind für eine Kellerdeckendämmung nutzbar.

Auch Außenwände sowie den Kellerboden sollten Sie dämmen. Besonders bei beheizten Kellerräumen müssen Außenwände isoliert werden, damit die Wärme nicht verfliegt. Außenwände werden mit einer sogenannten Sockel- oder auch Perimeterdämmung, isoliert. Sollte von außen eine Dämmung nicht möglich sein, wird empfohlen die Innenwände mit Mineralschaumplatten zu dämmen. Kellerböden sollten neben der Dämmung zusätzlich über eine „Dampfsperre“ verfügen, damit die entstehende Feuchtigkeit im Raum kondensieren und Schimmelbildung vorgebeugt werden kann. Darüber können vollflächige Dämmplatten angebracht werden, die ebenfalls nochmal mit einem geeigneten Bodenbelag überlagert werden. Auch beim Dämmen des Kellerbodens gehen einige Zentimeter Raumhöhe verloren. Türen sowie Treppensockel müssen eventuell angepasst werden.

Elektrik und Beleuchtung im Keller: Was Sie beachten sollten

Damit der zusätzliche Wohnraum auch nutzbar ist, sind Elektroinstallation wie Licht, Steckdosen und Leitungen empfehlenswert. Überlegen Sie schon während der Planung Ihres Umbaus, wo die Leitungen verlegt werden, wie viele Steckdosen Sie benötigen und wie viele Deckenbeleuchtungen Sie bei der Fertigstellung haben möchten. Auch hier ist es sinnvoll, sich Rat bei Expert:innen einzuholen, mit denen Sie vor Umbaubeginn ein Konzept erstellen. 

Wasser und Sanitäranlagen: Daran müssen Sie denken

Wenn Sanitäranlagen beim Kellerausbau in Planung sind, sollte die Abwasserproblematik im Vorfeld geklärt werden. Es kann nämlich sein, dass der Ablauf in Ihrem Keller unter der Kanalisation liegt. In solch einem Fall muss eine Schmutzwasser-Hebeanlage berücksichtigt werden, die verhindert, dass das Abwasser zurückfließt und im schlimmsten Fall den Keller überflutet. Bei einer geplanten Vermietung des Kellers ist ein separater Wasserzähler sowie Stromkreis mit Sicherheitskasten empfehlenswert.

Heizung und Belüftung: Für ein angenehmes Raumklima im Keller

Vor allem im Keller wird es im Winter ohne Heizköper ungemütlich und kalt. Beim Heizsystem können Sie auf klassische Heizkörper zurückgreifen. Auch eine Fußbodenheizung ist möglich, beachten Sie aber auch hier wieder die Raumhöhe und die für Ihr Bundesland festgesetzten Vorschriften. Übrigens: Um Schimmelbildung  zu vermeiden, sollte die Raumtemperatur nicht weniger als 15 bis 16 Grad betragen – unabhängig, ob Sie einen Wohn- oder Nutzkeller haben.

Bezogen auf das Raumklima ist regelmäßiges Lüften im Untergeschoss oft noch wichtiger als im Obergeschoss, da Schimmel sich vor allem dort bildet, wo feuchte Luft mit kalten Oberflächen in Kontakt kommt. Auch Luftentfeuchter im Keller beugen zusätzlich Schimmelbildung vor.

Einrichtung und Wandgestaltung im Keller

Nachdem der Grundausbau Ihres Kellers vollbracht ist, geht es an die Wandgestaltung und Einrichtung. Da Wandfarben sowie Kleister viel Feuchtigkeit in den Raum bringen, sollte Sie in den ersten Monaten nach dem Ausbau ein besonderes Augenmerk auf Heizen und Lüften legen, um die Trocknung voranzubringen. Auch bei der Einrichtung sollten Sie Ihre Möbel mindestens fünf Zentimeter von der Wand entfernt stehen lassen, damit die Luft an noch nicht ganz abgetrockneten Stellen zirkulieren kann.