Per Bauantrag zur Baugenehmigung

Die wenigsten privaten Bauherren haben Erfahrungen mit größeren Bauvorhaben, brauchen sich aber dennoch keine Sorgen zu machen. Die Fachkompetenz liegt beim Planer oder Architekten, der den Prozess begleitet. Im Folgenden werden die wichtigsten Voraussetzungen für ein erfolgreiches Baugenehmigungsverfahren zusammengefasst. Sie erfahren, mit welcher Bearbeitungszeit zu rechnen ist und wie ein Baugenehmigungsverfahren in der Praxis abläuft. Neben dem Ja der Behörden ist dabei auch die Zustimmung des Nachbarn gefragt.

Baugenehmigungsverfahren – so sieht der Ablauf aus

Die erste Frage lautet: Ist eine Baugenehmigung erforderlich? Beim Neubau eines Wohnhauses ist das immer der Fall, bei An- und Umbauten hängt vieles an der Planung und den örtlichen Vorschriften. Auskunft zur Genehmigungspflicht gibt die Landesbauordnung oder ein vor Ort ansässiger Anwalt für Baurecht.

Ist die Baugenehmigung Pflicht, sollten Sie eine Liste aller erforderlichen Unterlagen erstellen und bei Abgabe des Bauantrags die Vollständigkeit der Dokumente kontrollieren. Dabei gilt: Ohne Baugenehmigung kein Hausbau, der erfolgreiche Bauantrag ist also die Basis des gesamten Vorhabens. Die wichtigsten Unterlagen für den Bauantrag sind:

• Bauzeichnung, bei Wohnhäusern meist im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung, also verbaute Materialien und andere technische Details
• Berechnung, sowohl der umbauten Flächen als auch der Kosten
• Nachweise zur Statik und zur Wärme- und Schalldämmung (je nach Bundesland)
• Entwässerungsplan
• Lageplan, meist auf Basis der Liegenschaftskarte
• Zustimmungserklärung der Nachbarn, so vorhanden

Liegen der Behörde alle Unterlagen vor, beginnt das eigentliche Baugenehmigungsverfahren mit seinen Prüfstufen. Dies lassen sich in schematisch in drei Phasen untergliedern:

• Planungsrechtliche Zulässigkeit im Rahmen des Bebauungsplans
• Ordnungsrechtliche Zulässigkeit, zum Beispiel bei der Bauhöhe
• Öffentlich-rechtliche Zulässigkeit, zum Beispiel bei Grenzwerten zur überbauten Fläche

Werden die Vorschriften eingehalten, ist die Behörde zur Genehmigung des Baus verpflichtet. Das Baugenehmigungsverfahren schließt Willkür damit aus, es folgt vielmehr einem festen Schema, das regelmäßig vom Gesetzgeber überprüft und erweitert wird.  

Soll die Umsetzbarkeit Ihres Bauvorhabens generell, also zum Beispiel noch vor Erwerb des Grundstücks geklärt werden, kann ein Bauvorantrag gestellt werden.

Bearbeitungszeit und Fristen

Der Faktor Zeit spielt beim Hausbau in vielerlei Hinsicht eine Rolle. Meist muss die bisherige Bleibe fristgerecht geräumt werden oder am neuen Standort beginnt zum festen Termin ein neuer Job. Ganz nebenbei kostet jeder Tag der Genehmigungs- und Bauphase zusätzlich Geld. Der Bauantrag sollte daher so früh wie möglich eingereicht werden. Sie sollten damit rechnen, dass bis zum Erteilen der Baugenehmigung drei bis vier Monate vergehen können. Manche Bauämter bieten die Möglichkeit, den jeweils aktuellen Stand online zu verfolgen.

Im Sinne einer zügigen Bauabwicklung sind die Baubehörden rechtlich verpflichtet, die eingereichten Unterlagen sofort auf ihre Vollständigkeit zu überprüfen. Die Frist liegt bei zehn Arbeitstagen. Im gesamten Baugenehmigungsverfahren soll die Dauer von zwei Monaten nicht überschritten werden, im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren ist es nur ein Monat. In Ausnahmefällen ist allerdings eine Verlängerung des Verfahrens möglich.  

Dem Bauherrn ist untersagt, vor Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens mit dem Bau zu beginnen.

Kosten des Verfahrens

Die Kosten für die Baugenehmigung selbst sind relativ gering. Als Richtwert gelten maximal 0,5 Prozent der Baukosten, bei 100.000 Euro Bauwert also bis zu 500 Euro Gebühren. Diese Prüf-Kosten entstehen allerdings auch, wenn der Bauantrag abgelehnt werden sollte. (In diesem Fall kann Sie ein Anwalt beraten, ob ein Widerspruch Aussicht auf Erfolg hat.)

Teurer als die Gebühren ist allerdings die Erstellung der Baupläne und Berechnungen selbst. Diese planerischen Vorarbeiten können rund zehn Prozent der Bausumme verschlingen.     

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren – was ist zu beachten?

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren verkürzt den Prozess der Baugenehmigung. In der Handhabung gibt es Unterschiede zwischen den Bundesländern, beim privaten Hausbau stimmen die Behörden dem vereinfachten Verfahren aber meist zu – schließlich werden sie selbst damit am meisten entlastet. 

Ob der Bauherr den „Antrag auf Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren“ stellt, sollte mit dem Planer oder Architekten besprochen werden. Die Behörden dürfen in diesem Fall auf Teile der Prüfung verzichten, vor allem im Bereich der öffentlich-rechtlichen Vorgaben. Damit steigt jedoch zugleich die Eigenverantwortung  des Bauherrn, der unabhängig von der Prüfung ohne Einschränkungen an die bestehenden Vorschriften gebunden ist.

Da die Gebühren der Behörden (auch) nach Anzahl der geprüften Unterlagen berechnet werden, bietet das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren leichte Kostenvorteile. Der Aufwand für die Zusammenstellung der Papiere selbst bleibt im Vergleich vom vereinfachten zum normalen Baugenehmigungsverfahren jedoch unverändert.  

Widerspruch durch den Nachbarn – so sichern Sie sich ab

Ein Nachbarschaftsstreit ist mehr als ein Ärgernis, er kostet Lebensqualität und das gesamte Bauprojekt wird in Mitleidenschaft gezogen. Es ist also jeden Versuch wert, den Nachbarn positiv zu stimmen. Eine frühe Einbeziehung in die Planungsprozesse kann dabei ebenso helfen wie die Einhaltung aller „nachbarschaftsrelevanten“ Vorschriften.

Bezeugt der Nachbar seine Zustimmung zur Bauplanung per Unterschrift, ist ein großer Schritt getan. Späterer Widerspruch ist damit ausgeschlossen, zumindest sofern die Umsetzung planmäßig erfolgt.

Formulare für die Einverständniserklärung des Nachbarn finden sich online unter der Bezeichnung  „Nachbarschaftszustimmung zum Bauantrag“, „Zustimmungserklärung des Angrenzers/der Angrenzerin bzw. des/der sonstigen Nachbarn/ Nachbarin gegenüber der Baurechtsbehörde“ oder in ähnlichen Formulierungen. Die meisten Vorlagen sind bewusst einseitig, um keine zusätzlichen Hemmschwellen zu schaffen.

Weigert sich der Nachbar ohne ersichtlichen Grund, den Bauplanungen zuzustimmen, können die Unterlagen noch einmal über die Behörde zugestellt werden. Jetzt tickt die Uhr, denn ein Monat ohne Widerspruch wird automatisch als stillschweigende Anerkennung gewertet. Selbst wenn Widerspruch eingelegt wird, ist das in gewisser Weise von Vorteil: Der Streit wäre ohnehin entstanden und kann nun sofort ausgetragen werden, was die Risiken des Bauherrn minimiert.  

Generell verzögert eine verweigerte Zustimmung des Nachbarn die geplanten Baumaßnahmen übrigens nicht, zumindest wenn nicht erfolgreich im Eilverfahren geklagt wurde. Der Bauherr muss bei drohender Klage jedoch eine schwierige Entscheidung treffen: Baut er kompromisslos weiter und unterliegt später im Rechtsstreit, droht ein teurer Rückbau. Der klagende Nachbar kann die Sache dagegen gelassen angehen. Er hat eventuell das Prozesskostenrisiko, muss darüber hinausgehende Schadenersatzansprüche aber nicht befürchten.